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世茂福晟合作尘埃落定 旧改项目或存忧_财经

2020-01-14 15:08 来源: 作者:苏州新闻综合频道

   

中新经纬客户端1月13日电(薛宇飞)世茂集团与福晟集团的合作传闻今日被证实。1月13日下午,世茂集团与福晟集团在福州举行了品牌发布会,正式宣布双方缔结战略合作伙伴关系,未来将在全国范围内进行房地产开发、建筑施工、物业经营等领域内的战略合作。

世茂房地产总裁许世坛否认这次合作属于收购或者合并,而是成立一个名为“世茂福晟”的新平台,项目主要交由世茂房地产旗下公司世茂海峡公司操盘。对于合作的交易价格、股权占比、涉及项目数量等细节,双方都没有向外界透露,留下了诸多悬念。

欲补齐世茂旧改短板

1月13日,“合世福 共茂晟” 世茂集团与福晟集团品牌发布会在福州举行。来源:世茂集团

世茂集团对外表示,公司与福晟集团就双方合作内容及形式进行多轮友好磋商,最终达成深化推进全方位合作的积极共识,双方将联合打造“世茂福晟”新平台,积极赋能城市发展。

发布会上,许世坛表示,双方的合作是全方位的,包括房地产、物业、建筑领域等。他称赞

福晟集团是一家全产业链发展的公司,例如建筑领域的六建公司,发展状况良好,而建筑领域正是世茂的短板。

许世坛特别提到福晟集团旧改土储。他称,福晟在全国拥有很多优质的旧改资源,估计有3000-4000亿元货值,这是世茂的短板,也是双方值得合作的地方。

福晟集团曾以疯狂拿地而备受关注,2017年福晟集团以3199.4亿元新增土地货值、1786.9万平方米的新增建筑面积,分别排在全国第7和第10名,而当年其流量销售金额还不足400亿元。随着房地产调控收紧,福晟集团资金面面临巨大压力,整个2019年,这家企业都处在裁员、欠薪、破产的风波中。

福晟集团一众高管出现在发布会上,董事长潘伟明表示,福晟集九九热线有精品视频团在福建、粤港澳大湾区、湖南、郑州等地土地储备较多,有较大优势,其中在粤港澳大湾区,就拥有建筑面积达1000万平方米的旧改项目。

发布会上,许世坛否认与福晟集团的合作属于收购或者合并性质,他表示,这不是谁收购谁、合并谁,而是成立一个名为“世茂福晟”的新平台。“世茂福晟”将有专门的操盘团队,目前主要由世茂海峡公司带领团队进行操盘。据了解,世茂海峡公司2019年的销售额超过900亿元,这样体量的销售规模,在房企的区域公司中很少见,业务覆盖世茂的大本营福建,及粤港澳大湾区。

发布会上,双方均未提及具体的交易细节。许世坛称,合作不是局限在多少个项目,是全方位的,具体的数量他也不知道,但比媒体报道的要多。此前多家媒体报道称,世茂集团和福晟集团的交易涉及到后者地产板块的87个项目,总量或达千亿元。

据悉,在双方合作范围内的项目,在推广时将同时使用各方联合品牌,案名前均标注“世茂”及“福晟”品牌名,发挥双方的品牌优势。

并购只为拿地成本更低

近两年,世茂房地产通过并购的方式拿地引起行业关注,机构数据显示,2019年世茂房地产并购交易额位居房企第三位。

据克尔瑞研究中心不完全统计,2019年融创、越秀和世茂分别以432.37亿、231.86亿和202.14亿元交易总价值成为行业前三的“并购剁手王”。据公开资料统计,2019年融创、世茂和越秀收并购的权益建筑面积分别为3084.18万平方米、509.52万平方米和230.47万平方米,对应权益货值分别约3464亿元、673亿元和472亿元。

“这三家房企,并购目的十分明确,通过并购目标公司获取大量物业和土储,快速进入目标区域和助推规模增长。”克尔瑞研究中心认为。

之所以选择并购,有分析认为,或许与当前土地市场价格过高有关。谢逸枫对中新经纬客户端分析称,通过并购,企业能够以较低的成本获得性价比较高的项目,同时,与传统的招拍挂相比,收并购对房企自有资金的要求相对较低,能提高资金的使用效率。

许世坛在2018年业绩发布会也表示,当下公开招拍挂的土地有点贵,“看不太懂,有点惊讶,还好春节前已经部署。”

“行业竞争加剧,大家都想在一、二线城市拿地,拿地的利润率自然开始下降。我们今年在公开市场参与了300多块土地竞拍,实际到手不到40块。企业要发展,自然需要多元拿地模式,通过合作并购的方式,我们就可以很好的补充自己的土储,同时可以降低成本。”世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸近日对媒体表示。

另外,相对健康的财务指标,让世茂房地产敢于大规模收并购。在推进并购的2019年上半年,世茂房地产的净负债率为59.6%,连续第八年维持在60%以下;总借款约为1154.7亿元,上涨5.8%,总资产则提升10.2%。

世茂去年200多亿元的并购交易中,涉及到的企业只有寥寥数家,而从泰禾和粤泰手中就获得了17宗项目,涉及价款约148.59亿元,占比达3/4。克尔瑞研究中心分析称,相比于融创超过60%土储来源于收并购,世茂的并购基因并不深,其并购更偏向于和其他企业大规模战略联合。

此次发布会上,许世坛也称,世茂房地产2019年的业绩之所以会增长这么快,一方面是因为基数小,另一方面源于他们做了很多平台的整合。他不觉得世茂在去年与泰禾、粤泰的合作是收购,而是整合、是双赢,只是股权占比较大的项目由他们操盘而已。

专家:旧改项目存变数

资料图 世茂在售项目 中新经纬 薛宇飞 摄

不管是战略合作还是收并购,虽然能够降低企业的拿地成本,但就世茂和福晟的合作而言,会涉及到很多旧改项目。潘伟明说:“昨天参加了深圳前海项目的一个年会,我们在前海有一个150万平方米的旧改项目,当地的村民都来了,有2000多人,摆了238桌的宴会。村民知道我们要和世茂合作了,都很高兴。”

但中原地产首席市场分析师张大伟对中新经纬客户端表示,旧改项目是毛地,需要企业负责原住居民的拆迁工作,这个过程可能会十分漫长,成本也不低。摘牌挂得来的土地,基本都可以快速入市,旧改项目存在较大的变数,因此很难直接转化为土地储备或预期货值。

对于世茂与福晟的合作项目,许世坛表示,媒体可能会问项目的利润会不会很低,资金压力是不是很大,这取决于你怎么看,销售的好,压力就不大。利润率在前两年可能会低,但随着产品品质的提升,价格也会上涨。

“不同于招拍挂拿地干净,并购得来的二手项目较为复杂,可能隐藏着较大的风险,如股东信用风险、项目自身风险、潜在债务风险及法律纠纷风险等。此时,需要专业的法务、财务、税务和技术团队进行尽调和资产估值,以识别潜在风险。然而,直到交易完成,并不意味着结束,仍面临一系列遗留风险,比如,双方战略整合、人才等。并购风险大,往往让部分风控能力相对较弱的房企望而却步。”克尔瑞研究中心称。

2015年,世茂房地产跌出了房企销售榜前十名,之后进入了调整期,在拿地方面提出了“回归一二线”的策略,三四线城市主要以去库存为主。随着库存的消耗,在规模追赶诉求的推动下,近两年世茂又逐步加大了三四线城市土地的获取。

数据显示,2018年,世茂房地产在三四线城市新增土地建筑面积914.4万平方米,同比增长135.2%,占比为56.6%,同比增长20个百分点。当年,三四线城市新增建筑面积超过了前4年的总和。从世茂房地产2019年收购土储的城市来看,三四线城市的占比达到了64.67%。

“随去库存红利消退,中长期来看,三四线缺乏人口和产业支撑,需求疲软,世茂未来三四线城市去化可能存在潜在风险。”克尔瑞研究中心称。(中新经纬APP)

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